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제 목   강화도 농지구입요건은?
날 짜   05-07-14 조 회   2483
글쓴이   노재성
홈페이지
 
내 용 [문의]
인천광역시 계양구에 사는 주민입니다.
전원주택 부지로 쓸 강화도 지역의 농지 500여평을 사려고 합니다.
농지구입이 가능한가요?
또 구입에 특별한 조건이 있는건가요? [인천시 계양구 노재성}

[가야컨설팅 답변]
강화도 지역은 수도권 주민이 선호하는 전원주택지 중의 하나입니다.
특히 서울과 인천에 가까웁고 바다를 끼고 있으며 공장 등이 없는 청정한 지역으로 인식되어 서울과 인천시민들이 특히 많이 선호하고 있읍니다.

최근에는 김포 신도시의 확정과 김포. 영종도 일대의 토지보상금이 풀릴 것을 기대하여 투자처로서도 인기가 산승하고 있읍니다. 강화도의 관광지 개발뉴스로 인하여 더욱 투자자들의 발길이 잦습니다.

그러나 강화도(인천광역시 강화군)는 진즉부터 토지거래허가구역으로 지정되어 있었는데다 최근(6월 27일)에는 토지투기지역으로도 지정되어 있어서 토지거래에 규제가 많습니다

그리고 강화도는 휴전선에 인접한 관계로 도처에 군부대나 초소 등 군사보호구역이 많고 접경지역으로서 개발에 많은 제한을 받고 있습니다. 뿐만 아니라 강화도는 선사시대 이래로 역사가 깊은 곳인 관계로 전지역에 각종 유물과 문화재가 많이 발굴되고 있어 문화재보호구역도 적지 않습니다.

하여튼 이래저래 도처에 많은 규제가 있는 것은 사실이나 그럼에도 불구하고 가까우면서도 비교적 청정한 서해바다를 끼고 있으며 좋은 갯벌과 버다를 관망할 수 있는 높은 산들과 언덕이 많아 펜션과 전원주택지로 많은 인기가 있어왔습니다.

문의하신 강화도 지역의 농지구입에 관하여는 위와 같은 강화도 투자규제현황을 참고로 하여 설명드리겠습니다. 역시 가장 큰 제약은 토지거래허가구역에서 나오는 농지취득제한규정입니다. 강화도는 토지거래허가구역이기 때문입니다.

1. 농지는 150평 이상, 임야는 300평 이상을 매입하고져 할 때에는 강화군수의 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가는 매입계약후 허가신청서와 관련 소명자료를 함께 강화군청에 제출합니다. 토지거래허가를 받지 아니하면 매매계약은 무효가 됩니다.

다만 150평 미만의 농지에 대하여는 토지거래허가를 받지 아니하여도 농지취득자격증명서는 발급받아아 합니다.

2. 농지매입자는 매입일(등기신청일)로부터 소급하여 6개월 이상 강화군내 또는 토지소재지로부터 20KM 이내의 거리에 있는 곳에 전세대의 주민등록이 되어 있어야 합니다.
따라서 문의하신 분의 주민등록이 아직 계양구에 있다면 먼저 전세대의 주민등록을 강화도에 옮긴 후 6개월이 지나야 허가를 받을 수 있겠습니다.

임야의 경우에는 당해 군(강화군) 또는 인접 행정구역(김포시나 인천 동구 등)에 6개월 이상 주민등록이 되어 있어야 합니다.(인접의 해석은 행정기관의 유권해석이 필요함)

3. 기존 농민의 경우 추가 농지매입은 그냥 6월 이상 주민등록이 되어 있는 것 뿐 아니라 실제 1경작기(수확일 포함)를 지나야 비로소 가능합니다. 농업인으로서 실제 농사 경작여부를 확인하기 위함입니다.

4. 농지구입자는 실제 농사를 짓는 목적으로 농지를 매입하고 또 자경하는 것을 원칙으로 합니다. 경작여부에 관하여는 토지거래허가 사후관리지침에 의거하여 취득후 경작여부를 엄격하게 확인받게 됩니다.

처음부터 전원주택 신축의 목적으로는 농지구입이 되지 않습니다.

먼저 농사용으로 농지를 구입한 후에 차차 농지전용을 받아야 할 것입니다.

5. 농지취득자격증명은 별도로 신청하지 않으며, 토지거래 허가신청시 농업경영게획서를 작성하여 토지거래허가신청서와 함께 제출합니다. 관공서에서는 허가여부의 심사시 농취증 취득자격 여부도 함께 심사하게 됩니다.

토지거래허가구역에서는 농사를 지을 실수요자만 허가를 받을 수 있기 때문에 302평 미민의 "주말체험영농목적"의 농지취득은 허가되지 아니합니다.

6. 강화군은 토지투기지역입니다.
따라서 토지대금과 관련 세금은 실거래가로 신고하여야 하며. 이를 기준으로 과세하게 됩니다. 토지매도인도 실거래가로 계산한 양도소득세를 물게 됩니다.
따라서 실제 매매거래시 매도인의 세금문제(과다한 양도소득세)가 다소 껄그러울 수가 있습니다.

위와 같은 제한사항들을 유의하시면서 좋은 땅을 매입하여 뜻을 이루시기 바랍니다
[가야컨설팅]
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[참고- 인천일보 관련기사]

강화군 토지거래허가 토지취득요건 강화 왕수봉기자
8888king@


 강화군 소재 농지 및 임야 등 토지를 취득할 경우 적용되는 토지거래허가 기준이 ‘국토의계획 및 이용에관한법 시행령’의 개정으로 크게 강화됐다.

 지난 2월18일부터 시행에 들어간 시행령에 따르면 도시지역내 녹지지역은 100㎡, 비도시지역농지는 500㎡, 임야는 1,000㎡를 구입할경우 토지거래를 득하도록 강화됐다.
 
 이는 토지시장의 전반적인 안정세에도 불구, 일부지역을 중심으로 투기적거래가 계속되고 있다는 판단에 따른 것으로 강화군내 모든 지목의 종전 토지거래허가 면적이 100% 축소된 것이다.

 취득자격도 농지의 경우 강화군에 거주하거나 본인이 거주하는 주소지로부터 통작거리(20㎞)이내에 소재한 토지일 경우에만 가능하며 농업인이 아닌 경우는 강화군에서 6개월이상 전세대가 거주해야 한다.

 임야는 강화군과 연접한 서울, 인천, 김포, 부천, 시흥시로 대상지역을 국한했으며 전세대원이 6개월이상 주민등록이 되어있는 자로서 실제로 강화에 거주하고 자영할수 있는 요건을 갖추어야 한다.

기타 토지의 토지거래허가 면적도 종전의 500㎡에서 250㎡으로 축소됐으나 허가기준은 종전과 같다. /왕수봉기자 (블로그)sbking

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